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城市战略

新型城镇化下中国房地产的“三从四得”

中国经济转大弯,新型城镇化启航,房地产业每个树桩都可以收获兔子的好日子行将完结。

近日,给某省级领导汇报新型城镇化建设战略规划,会审期间这位专家型领导突然发问:“请用一句话解释一下‘人的城镇化’与‘物的城镇化’有何不同?”在场的众多专家、学者顿感眼前一黑,头脑发懵。此时,笔者急中生智随口答道:“‘物的城镇化’是‘房++产’,‘人的城镇化’是‘产++房’;前者是算术+语文,后者是政治+经济。”

中国新一届领导集体启幕,一场新型城镇化的饕餮盛宴被端上台面。一时之间,关于新型城镇化的各种口水、各色理论,漫天风舞,乱象丛生;而在实际操作层面,各方虽是踌躇满志,磨刀霍霍,却普遍感觉老虎吃天,无从下口。

从“物”的城镇化,到“人”的城镇化,再到所谓的“新型”城镇化,无论理论技术如何花样翻新,无论操作手法如何千变万化,其终极目标一言以蔽之,那就是——“乐业、安居、有保障”,而这正是“产++房”的精髓。

实现新型城镇化的这一终极目标,目前最核心,最直接,最重要的切入途径就是房地产。城镇化之“新”乃在于房地产的创新驱动、转型发展。中国现行体制下,无论世人如何妖魔化房地产,新型城镇化与房地产始终环环相扣,丝丝相连,相伴相生,如影随形。

新型城镇化固然不能完全搞成“房地产化”,但离开房地产搞所谓新型城镇化那也必定是寸步难行。房地产之于新型城镇化不是万能的,但没有房地产的深度参与和全面介入新型城镇化也是万万不能的。

如果离开房地产,奢谈所谓新型城镇化,那就好比一个人要揪着自己的头发脱离地球一样可笑。只是新型城镇化背景下房地产的玩法变了,过去的玩法是“算术+语文”—“酒精考验”拿到土地,“精打细算”让利润最大化,“美轮美奂”的广告渲染,语言意淫;而新型城镇化的玩法则是“政治+经济”—政治上“以人为本”解决“三农”问题,最终使农民市民化;经济上要“启动内需”调整“三驾马车”失衡,最终激发消费潜力。而在此期间,房地产的常规套路则完全被颠覆,需要反弹琵琶首先考虑“产”的引进让农民“乐业”,其次是“地”的流转让农民“有保障”,最后才是“房”的开发让农民“安居”。

有鉴于此,笔者认为各路诸侯与各方神圣要想准确把握新型城镇化的巨大机遇,在这场饕餮盛宴中尽量多分一杯羹,就必须对新型城镇化下房地产的投资之道与淘金之术进行全新的解读,全面改版。

中国经济转大弯,新型城镇化启航,房地产业每个树桩都可以收获兔子的好日子行将完结。从昔日杀猪的、宰羊的发动土匪式的抢钱运动,到今天产品为王、成本为王、技术为王的同质化激烈搏杀,未来在新型城镇化背景下,中国房地产企业的死一定是自杀,而不是他杀,因为忙着抢钱,却没有抬头看天。

2010年岁末,中国终于诞生了销售过千亿的房企,但利润却难言辉煌,全国份额更是难以启齿(3%)。2013年,千亿以上的超大型房地产企业数量又扩充到3家,而所占份额也还不到10%。当“边际效益”和“机会成本”成为当今中国房地产业两大首要考量时,一个模式为王和战略为王的时代才真正到来。

在这个中央倡导新型城镇化的崭新时代,中国房地产的未来发展之道与淘金之术,概括成一句话就是——“三从四得”。

所谓“三从”,就是指在时代潮流中把握大势、寻求发展的战略方向。

中国一甲子,三十年河东,三十年河西,再往后三十年怎么发展?野蛮发展的时代即将过去,随之而来的是全球化、信息化、休闲化和生态化这“新四化”的共同挑战。当前,中国经济发展的头等大事就是要调结构、转方式,惠民生,实现包容性增长。而这个阶段,就是要让中国经济“由黑变绿、由重变轻、由硬变软”。

2010年,冯仑为万通制定的战略法则是:“吃软饭、戴绿帽、挣硬钱”。他对此有过扼要解释:所谓“吃软饭”,就是向投资商转型,用基金等金融工具来提升整个不动产资产的价值,强化企业软实力;“戴绿帽”,就是注重产业发展中的绿色和环保要求;“挣硬钱”,即挣的钱是干干净净的真金白银,是可以国际化的人民币。

笔者以为,冯仑的解释未免太狭隘,如果稍加改造,以点带面,推而广之,就是未来新型城镇化背景下中国地产的三大发展方向——“戴绿帽、吃软饭、挣闲钱”,是谓之“三从”。

“戴绿帽”就是要从低碳经济、生态城市和绿色产业中开掘“绿”金;“吃软饭”则是指要从知识经济、文化创意产业、教育传媒行业中寻找商机;“挣闲钱”即是从“有闲阶级”的口袋中淘金,深挖休闲经济、旅游产业和养老养生行业的巨大市场潜力。

所谓的“四得”,则是指攫取超级机遇、获得超额利润的四大途径。

第一,“啃老族”。20109月《保险资金投资不动产办法》出台,一时间洪太尉误走妖魔,三十六天罡星、七十二地煞星纷纷出笼,挟哀哀小民的数万亿救命钱杀入地产江湖,国家政策为险资的“松绑”,俨然正在成为地产界的又一场资本盛宴。大大小小的保险公司准备了少则上百亿,多则上千亿的资金,打着养老地产、健康城市的幌子,以排山倒海之势到处攻城略地。与此同时,很多大型的地产商也嗅到了其中的巨大商机,也毫不犹豫的加入了这场混战。一时间,中华大地“啃老”之风四起,大开发商吃肉喝汤,小开发商敲骨吸髓,银发市场成为新型城镇化中最大的淘金战场。

第二,“走资派”。不是“走资本主义道路的当权派”,而是“走资本运营道路的上市派”。时下,靠卖房子只能赚点辛苦钱,作为一个资金密集型的产业,地产开发商不上升为资本运营商是没有出路的。新型城镇化背景下,众多大型房企的成功经验是:土地运营→城市运营→资本运营。于是,国内的很多开发商就跑到新加坡嘉德置地(凯德置地母公司)去学习人家的先进经验,凯德置地三分之二的业务是管理资产,三分之一是自己直接投资,它们用基金、信托等金融工具来提升整个不动产资产的价值,资本回报率大大高于全球同类房地产投资企业。可惜,任何先进的理论传到中国都走了样,于是一种山寨版的新加坡经验——“编故事、圈资源、谋上市”,便开始大行其道。

第三,“四人帮”。不是“王、张、江、姚”,而是“通过‘绑捆’四大闲人来谋求生财之道”。一是,披头散发的人——肯定要跟文化创意、艺术创作、影视动漫沾边;二是游手好闲的人——注定与旅游经济、休闲产业、娱乐行业有关;三是,玩物丧志的人——此种需求相对高端,如绿色鸦片(特色高尔夫)、白色鸦片(四季滑雪)、艺术品收藏等,如荣宝斋的异地扩张、徽派建筑的四处流亡;四是,求仙问道的人——多半是李一道长和张悟本大师的主顾,或参禅打坐,或吃药辟谷,或游历采气,花样迭出,不一而足,且其中不乏达官贵人、商界名流和演艺巨星,只要能长命百岁,金钱那是身外之物。

第四,“自投罗网者”。从“天罗地网”的智慧城,到“风起云涌”的云计算,再到“无处遁形”的大数据,网络时代四海一家的解决之道,信息革命不仅无处不在,而且无往不胜。但这类门道不单要有超前的战略眼光,还要有相对的技术含量。大到微软、IBM,中到华为、中兴,小到国内众多网络公司,到处风“云”四起,“云”山雾罩,各地政府拼命呼唤“孙大圣”,只缘“云”雾滚滚来。

这“四得”之运用,将于未来形成新型城镇化背景下中国房地产业的四大主流派系。

投资北京研究院首席研究员 房晓